Вы нашли квартиру: цена подходит, кухня нравится, до работы удобно. Хочется договориться, пока её не забрали. Но прежде чем переводить деньги, нужно разобраться с несколькими вещами: сколько покупка обойдётся целиком, что вы покупаете по документам и когда сможете въехать.
В «Пальма Недвижимость» собрали порядок действий для тех, кто выбирает квартиру в Азове. Он поможет подготовиться к просмотрам и не пропустить важное перед сделкой.
С чего начать покупку квартиры?
Определите сумму, которую можете потратить на жильё, оставив деньги на оформление и обустройство. В бюджет включите переезд, необходимый ремонт, мебель и аренду на время ожидания, если она понадобится.
К примеру, кухня на фотографиях может входить в цену, а холодильник и стиральная машина — нет. Уточняйте это на просмотре. Иногда разница между двумя вариантами становится понятна только после подсчёта таких расходов.
Если нужна ипотека, сначала узнайте, на каких условиях банк готов вас кредитовать. Попросите расчёт платежа и полной стоимости кредита, перечень страховок и платных услуг. Оставьте в семейном бюджете запас на обычную жизнь и непредвиденные траты.
Как понять, подходит ли вам место?
До просмотров запишите свои обязательные условия: этаж, число комнат, возможность сразу жить, расстояние до работы или близких. Отдельно отметьте то, чем готовы поступиться.
Даже в небольшом Азове стоит пройти привычный маршрут от будущего дома. Удобно ли вести ребёнка в садик? Как возвращаться вечером? Если пользуетесь машиной, загляните во двор после рабочего дня и посмотрите на парковку.
Если у вас дети, посмотрите, где они смогут гулять после школы или садика. Есть ли площадка по возрасту, как она освещена вечером, ездят ли рядом машины? Пройдите путь от подъезда до площадки: придётся ли ребёнку пересекать дорогу или идти между припаркованными автомобилями? Для подростка подумайте и о дороге до секции, остановки или места встречи с друзьями.
Что смотреть в самой квартире?
Попросите разрешения открыть окна, включить воду, осмотреть углы и места под раковинами. Обращайте внимание на следы протечек, сырость и запахи. Спросите, когда меняли проводку и трубы, были ли затопления.
Послушайте шум с улицы при открытом и закрытом окне. Если есть сомнения в состоянии квартиры, пригласите специалиста на повторный осмотр до внесения денег.
В новостройке отдельно уточните, в каком виде передадут квартиру и что придётся сделать до переезда. Получение ключей ещё не означает, что можно привозить мебель. Мы разобрали это в памятке «Когда можно переехать в новостройку в Азове».
Как узнать, насколько слышно соседей?
По возможности договоритесь о втором просмотре вечером. Побудьте в квартире несколько минут без разговора и музыки: слышны ли шаги сверху, телевизор за стеной, лифт, хлопки входной двери? Прислушайтесь и на лестничной площадке, но слышимость в самой квартире проверяйте отдельно.
Спросите продавца и соседей прямо: «Слышно ли обычный разговор через стену? А воду в ванной? Бывает ли музыка поздно вечером?» Уточните, делали ли в квартире шумоизоляцию и где именно. Тихий получасовой просмотр не гарантирует, что здесь всегда спокойно, поэтому полезно сравнить впечатления от двух визитов и ответы разных жильцов.
О чём поговорить с соседями?
Поздоровайтесь с людьми на лестничной площадке или во дворе. Скажите, что присматриваете квартиру в доме, и спросите, удобно ли им здесь жить.
Можно начать с простых вопросов:
- Соседи рядом живут постоянно или квартиры часто сдают на короткий срок?
- Бывает ли шум по вечерам, как обычно решают такие вопросы?
- Регулярно ли убирают подъезд и двор?
- Как быстро управляющая организация реагирует на протечки и другие поломки?
- Бывают ли перебои с водой или отоплением? Часто ли ломается лифт, если он есть?
- Какие проблемы дома жильцы сейчас пытаются решить?
Лучше поговорить с несколькими людьми: один сосед может быть доволен, а другой расскажет о проблеме, которую вы не заметили. Просите конкретные примеры — когда случилась поломка и сколько ждали ремонта.
Посмотрите и сами: горят ли лампы в подъезде, закрывается ли входная дверь, нет ли мусора на площадках или запаха сырости. Если вам рассказали о повторяющихся протечках или другой серьёзной проблеме, уточните у управляющей организации, что уже сделано и что ещё предстоит.
Какие документы проверить до передачи денег?
При покупке вторичной квартиры попросите продавца показать паспорт, актуальную выписку из ЕГРН и документ, по которому он получил жильё: например, договор покупки или свидетельство о наследстве.
Нужно установить, кто владеет квартирой, продаётся ли она целиком, есть ли залог, арест или запрет на регистрацию. Росреестр также рекомендует изучать историю перехода прав и запрашивать оригиналы документов. Рекомендации Росреестра.
Уточните, кто зарегистрирован в квартире и когда снимется с регистрации. Если есть детские доли, использовался маткапитал или продавец действует по доверенности, состав документов и условия сделки стоит заранее разобрать с юристом. Одна выписка не заменяет проверку всей ситуации.
Для строящейся квартиры проверяют застройщика, документы проекта и договор покупки. Чек-лист вторичного жилья здесь не подойдёт целиком.
Нужен ли юрист, если вы сами нашли квартиру?
Да, наша рекомендация в «Пальма Недвижимость» — привлекать юриста по недвижимости даже тогда, когда вы сами нашли квартиру и договорились с собственником. Покупка жилья — серьёзный шаг. На проверке документов и сопровождении сделки мы советуем не экономить.
Обратитесь к специалисту до внесения аванса или задатка. Обсудите, чтобы в его работу входили проверка продавца и документов на квартиру, разбор возможных рисков, подготовка договора и помощь с порядком расчётов. Вам должно быть понятно, когда продавец получит деньги, при каких условиях они вернутся вам и что делать, если регистрация задержится.
Выбирайте юриста, который регулярно сопровождает сделки с жильём. Спросите о похожих случаях из его практики, что именно он проверит и будет ли сопровождать вас до регистрации и передачи квартиры. Состав услуг и стоимость закрепите в договоре: подготовка одного документа и сопровождение всей покупки — разный объём работы.
Сколько это стоит по сравнению с квартирой?
Для ориентира возьмём сопровождение за 10–15 тысяч рублей. Точную цену нужно уточнять у выбранного специалиста: она зависит от сложности сделки и состава услуг.
Если квартира стоит 5 миллионов рублей, 15 тысяч за сопровождение — это 0,3% её цены. При стоимости квартиры 6 миллионов — 0,25%. Это пример расчёта, а не средняя цена квартиры в Азове.
За эти деньги важно получить конкретную работу и понятные ответы на вопросы по вашей покупке. Юрист не может обещать полное отсутствие рисков, но может выявить проблемы до оплаты и объяснить, как они влияют на сделку.
Вы можете выбрать юриста на площадке «Пальма Недвижимость» — в каталоге «Участники рынка» с фильтром «Юристы». Заранее расскажите, какую квартиру покупаете, нужна ли ипотека и на каком этапе находятся переговоры.
Что согласовать, если просят аванс или задаток?
Сначала выясните, за что именно платите и что произойдёт с деньгами, если покупка сорвётся. Условия нужно закрепить письменно до перевода.
Особенно внимательно разберите ситуацию с ипотекой: что будет, если банк откажет вам или не согласует выбранную квартиру? Не считайте слова «аванс», «задаток» и «бронь» взаимозаменяемыми. Попросите объяснить последствия именно того документа, который вам предлагают подписать.
Когда продавец получит деньги, а вы — ключи?
До подписания договора согласуйте порядок расчётов, дату освобождения квартиры и передачи ключей. Уточните, что остаётся из мебели и техники. Все эти договорённости должны попасть в документы.
Один из способов расчёта — банковский аккредитив: банк перечисляет деньги продавцу при выполнении заранее указанных условий. Нужно внимательно проверить, какие документы для этого потребуются и что произойдёт при задержке сделки. Объяснение Банка России на «Финансовой культуре».
На передаче ещё раз осмотрите квартиру. Сверьте оставленное имущество с договорённостями, запишите показания счётчиков и замечания в акте, получите все комплекты ключей. Дату переезда планируйте по согласованному сроку передачи жилья: подписание договора, регистрация права и освобождение квартиры могут происходить в разные дни.